Pajak Jual Beli Tanah: Pengertian, Jenis dan Cara Menghitungnya

Ketika Anda investasi tanah atau rumah, terdapat pajak yang wajib Anda bayarkan. Pajak ini adalah hasil kegiatan transaksi penjualan dan pembelian tanah.

Oleh karena itu, pajak tersebut adalah hal yang harus Anda perhatikan ketika akan membeli properti, terutama tanah. Namun, apa itu pajak jual beli tanah dan cara menghitungnya?

Apa itu Pajak Jual Beli Tanah?

Selain cara membeli tanah kavling, Anda juga harus paham mengenai pajak penjualan properti. Pajak jual beli tanah merupakan pungutan yang harus dipenuhi oleh kedua belah pihak ketika melakukan transaksi. Kedua pihak tersebut adalah penjual dan juga pembeli. Transaksi di sini berkaitan dengan tanah yang menjadi objek jual beli tersebut.

Penjual dan pembeli memiliki jumlah pajaknya masing-masing. Nominal ini bisa dilihat berdasarkan objek tanah yang sedang diperjual belikan. Oleh karena itu, kedua belah pihak, baik itu makelar tanah sebagai penjual maupun Anda sebagai pembeli akan memiliki jumlah pajak yang berbeda, tergantung objek jual tersebut.

Jenis-Jenis Pajak Jual Beli Tanah

Di bawah ini adalah jenis pajak penjualan tanah yang perlu Anda ketahui:

A. Pajak Penghasilan (PPh)

PPh atau Pajak Penghasilan merupakan pajak jual beli tanah yang harus dibayarkan oleh penjual tanah. Pajak penjualan jenis PPh ini harus ia bayarkan sebelum mereka mendapatkan Akta Jual Beli (AJB). Hal ini bertujuan untuk mencegah terjadinya sengketa di atas tanah tersebut nantinya.

Selain itu, jika aturan tersebut tidak mereka laksanakan, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) bisa menolak permohonan pembuatan AJB. Hal ini termasuk dalam ketentuan yang tercantum pada pasal 39 ayat 1 huruf g PP 24/1997 mengenai Pendaftaran Tanah.

Tarif PPh yaitu sebesar 2,5% dari total nilai pengalihan hak atas tanah yang diperjualbelikan

B. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan jenis pajak yang harus pembeli bayarkan ketika membeli rumah dan properti lainnya.

Namun, jenis pajak jual beli tanah ini bukan hanya untuk proses jual beli rumah saja. Hak milik atas tanah yang dikenakan BPHTB lainnya adalah setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan seperti waris atau hibah wasiat yang diterima individu.

Dalam praktiknya, pemerintah pusat berguna untuk memungut BPHTB. Namun, ketika Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah keluar, maka pemerintah kota atau Kabupaten-lah yang menarik BPHTB sejak Januari 2011 dan menjadi pajak daerah.

Undang-Undang pajak jual-beli tanah ini menyatakan bahwa pihak yang berwenang untuk menarik bea hanyalah pemerintah kabupaten atau kota. Pungutan tersebut tidak dikenakan kepada pribadi, melainkan transaksi atas nama badan dan organisasi.

C. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Jenis pajak jual beli tanah ini dikenakan pada kegiatan penjualan bangunan, seperti rumah, apartemen, dan sejenisnya. Penjual akan memperoleh PPN dari pembeli, dengan syarat penjual tersebut adalah Pengusaha Kena Pajak.

Sebelumnya, besaran tarif pajak penghasilan 10% berlaku selama bertahun-tahun sejak keluarnya Undang-Undang PPN. Namun, lewat UU Nomor 7 Tahun 2021 mengenai Harmonisasi Peraturan Perpajakan, pemerintah telah menaikkan tarifnya secara bertahap. Sejak April 2022, tarif PPN adalah 11% dan akan naik jadi 12% pada 2025.

Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah

Jika ingin membeli rumah, bukan hanya cara mengetahui harga tanah di suatu daerah saja yang perlu Anda ketahui. Sebab, Anda juga harus mampu menghitung pajak penjualan tanah. Jika Anda mengetahui perhitungannya, maka Anda dapat menghindari praktik kecurangan oleh oknum tidak bertanggung jawab.

1. Menghitung PPh

Cara menghitung PPh terbilang cukup mudah. Seperti penjelasan sebelumnya, tarif PPh adalah 2,5% dari nilai jual tanahnya. Jadi, misalkan Pak Gautama menjual tanahnya dengan harga seharga Rp400.000.000,00. Maka yang perlu Anda lakukan adalah mengkalikannya seperti berikut ini:

2,5% x Rp400.000.000,00 = Rp10.000.000,00.

2. Cara Menghitung BPHTB

Tarif pajak jual beli tanah BPHTB yaitu sebesar 5% dari nilai jual objek pajak (NJOP) setelah Anda kurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Namun, yang perlu Anda ketahui adalah NJOP pada tiap daerah berbeda-beda besarannya. Anda bisa mencari nilai tersebut di dinas terkait atau mencarinya lewat website resmi. Berikut ini adalah contoh perhitungannya:

Pak Yono membeli rumah di Jakarta dengan luas tanah 300m2 dan luas bangunan 200m2. Berdasarkan NJOPTKP, harga tanah yakni Rp600.000 per m2 dan nilai harga bangunannya

Rp700.000,00 per m2. Maka, berikut adalah cara perhitungan pajak BPHTB-nya:

• Harga Tanah: 300m2 x Rp600.000.000,00 = Rp180.000.000,00.
• Harga Bangunan: 200m2 x Rp700.000.00 = Rp140.000.000,00

Kemudian jumlahkan hasil harga tanah dan harga bangunan Maka jumlah harga pembelian rumahnya adalah Rp320.000.000,00.

• Nilai tidak kena pajak = Rp140.000.000,00
• Nilai yang digunakan untuk perhitungan BPHTB: Rp180.000.000,00.

Maka jumlah BPHTB yang harus Pak Yono bayarkan adalah sebesar:

5% x Rp180.000.000,00 = Rp9.000.000,00.

3. Menghitung PPN

Berikut adalah contoh cara menghitung pajak jual beli tanah PPN:

PT SUCI bergerak di bidang properti dengan kegiatan utamanya adalah menjual tanah dan bangunan. Selain itu, PT SUCI sudah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP).

Kemudian, atas transaksi penjualan tanah dan bangunan oleh PT Tamamedia dikenai PPN berdasarkan pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN. Maka perhitungannya adalah sebagai berikut:

Misalnya, tanah terjual senilai Rp500.000.000,00, maka kalikan dengan tarif PPN 11%. Jadi,

11% x Rp500.000.000,00 = Rp55.000.000,00.

Sudah Tahu Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah?

Itulah penjelasan tentang pajak penjualan dan pembelian tanah serta cara menghitung PPh, BPHTB, dan PPN. Cara menghitung pajak di atas semoga bisa membantu Anda mengetahui berapa tanggungan yang harus Anda bayar. Selain itu cara ini bermanfaat agar Anda tidak mudah tertipu oleh orang-orang yang melakukan praktik kecurangan.