Hak Guna Bangunan: Pengertian, Hukum, Ciri, dan Bedanya dari SHM

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah salah satu bentuk legalitas atas penggunaan tanah. Jika kamu berencana untuk mencari properti, maka Anda wajib mengetahui apa itu HGB dan perbedaannya dari Surat Hak Milik (SHM). Di artikel ini, Anda akan mempelajari pengertian HGB dan tips membeli rumah, agar tidak rugi.

Pengertian Hak Guna Bangunan

Anda mungkin sering mendengar keluhan para penghuni perumahan yang merasa tertipu, karena properti mereka hanya berstatus HGB. Faktanya, hal ini lebih banyak disebabkan oleh ketidaktahuan pemilik properti. Oleh karena itu, Anda harus memahami dengan baik, apa itu HGB dan apa saja kuasa Anda di dalamnya.

Hak Guna Bangunan adalah sertifikat yang membuktikan Anda berhak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik negara atau orang lain. Dengan HGB, Anda memiliki kuasa atas bangunan, tetapi tidak atas tanah. Perbedaan inilah yang kerap menjadi sengketa antara pemilik tanah dan bangunan.

5 Perbedaan Hak Guna Bangunan dengan Hak Milik

Secara lebih rinci, HGB dan SHM memiliki beberapa perbedaan, yaitu:

1. Jangkauan Kuasa

Perbedaan HGB dan SHM yang pertama adalah jangkauan kuasa. Pemilik SHM memiliki kuasa penuh terhadap suatu tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya. Sedangkan pada HGB, kuasa Anda hanya terbatas pada bangunan saja. Dengan kata lain, Anda hanya pemilik bangunan, bukan pemilik tanah.

2. Jangka Waktu

Perbedaan HGB dan SHM yang kedua adalah jangka waktu kuasa. SHM memiliki jangka waktu tak terbatas, alias selamanya. Sedangkan jangka waktu HGB berlaku maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga maksimal 20 tahun. Perpanjangan HGB tentunya harus mendapatkan izin dari pemilik tanah.

3. Peluang Agunan

Perbedaan Hak Guna Bangunan dan SHM yang ketiga adalah nilainya di mata kredit. SHM bisa dijadikan agunan untuk mengajukan kredit, bahkan termasuk jaminan favorit pemberi kredit. Akan tetapi, HGB sangat sulit untuk diterima sebagai agunan, dan justru berpotensi menjadi nilai beban atau Hak Tanggungan.

4. Status Warisan

Perbedaan HGB dan SHM yang keempat adalah statusnya sebagai aset warisan. SHM pastinya menjadi salah satu aset waris yang kedudukannya tidak berubah. Akan tetapi, HGB pada dasarnya bukanlah aset warisan, namun dapat berpindah kuasa selama sertifikat masih berlaku, termasuk ke ahli waris.

5. Jenis Investasi

Perbedaan HGB dan SHM yang kelima adalah potensinya sebagai instrumen investasi. SHM lebih cocok Anda gunakan untuk investasi jangka panjang dengan mengharapkan margin dari kenaikan harga tanah. Sedangkan HGB dapat menguntungkan untuk investasi jangka pendek, misalnya untuk usaha sampingan.

Dasar Hukum Hak Guna Bangunan

Dasar hukum Hak Guna Bangunan tertuang dengan jelas di beberapa regulasi, yaitu:

1. UU No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar pokok-pokok Agraria: Pasal 35-40, Pasal 50, 51, 52, dan Pasal 55.
2. Ketentuan konversi Pasal II, III, V dan VIII (UUPA).
3. PP No 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Pasal 19-38 tentang Subyek Hak Guna Bangunan.

Dasar hukum di atas menjadi landasan dalam pelaksanaan urusan pertanahan di Indonesia. Setiap sengketa dan permasalahan berkaitan dengan legalitas dan kuasa tanah pun diselesaikan dengan mengacu pada peraturan yang tercantum di atas.

Ciri-Ciri Hak Guna Bangunan

Untuk dapat mengenali HGB, ada beberapa ciri-ciri yang bisa Anda ingat, yaitu:

1. Jangka Waktu Terbatas

Masa berlaku sertifikat Hak Guna Bangunan adalah maksimal 30 tahun. Apabila Anda ingin memperpanjang masa berlaku, maka Anda bisa menyampaikan keperluan tersebut kepada pemilik tanah. Setelah pemilik tanah menyepakati, maka kedua belah pihak bisa mengajukan permohonan ke instansi terkait.

2. Dapat Berpindah Tangan

Katakanlah Anda sedang mencari Properti Makassar, kemudian Anda menemukan satu properti berstatus HGB atas nama seseorang. Pada kasus ini, Anda bisa membeli HGB tersebut untuk berpindah kuasa dari pemiliknya kepada Anda. Perpindahan kuasa dapat dilakukan dengan syarat sertifikat HGB masih berlaku.

3. Bisa Dijadikan Jaminan Utang

Walaupun tidak mudah, ada kalanya kreditur menerima jaminan dalam bentuk sertifikat HGB. Akan tetapi, jaminan dengan HGB akan dibebani hak tanggungan. Lebih detailnya, HGB juga harus dalam status aktif, alias masih berlaku pada saat pengajuan kredit.

4. Hak yang Wajib Didaftar

Sebagai salah satu kuasa yang sah, maka Hak Guna Bangunan juga berhak sekaligus wajib untuk melalui pendaftaran di berbagai instansi. Syarat ini tentunya bertujuan untuk menjaga sah-nya sertifikat di mata hukum serta melindungi posisi Anda sebagai pemegang kuasa.

5. Kuasa Dapat Dilepaskan

Pada kasus tertentu, pemilik HGB dapat melepaskan kuasanya jika diperlukan. Pelepasan kuasa ini tidak perlu menunggu masa berlaku habis. Akan tetapi, Anda tetap harus memperhatikan faktor lain, seperti surat perjanjian dengan pemilik tanah beserta hak dan kewajiban semua pihak.

Cara Mengubah Status Hak Guna Bangunan Menjadi SHM

Banyak pemilik properti yang ingin menaikkan status sertifikatnya dari HGB menjadi SHM. Langkah-langkahnya ialah:

1. Mengunjungi kantor BPN untuk menyerahkan dokumen persyaratan pengubahan status Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik.
2. Mengisi formulir yang berisi beberapa pernyataan, yaitu:
   a. Tanah tidak sengketa
   b. Luas tanah
   c. Tanah dikuasai secara fisik
   d. Tidak lebih dari lima bidang rumah tinggal
3. Melakukan pembayaran di loket.
4. Mengambil SHM setelah 5 hari pelayanan.

Persyaratan Dokumen Pengalihan HGB ke SHM

Jika Anda ingin menaikkan status sertifikat tanah dari HGB menjadi SHM, maka Anda harus memenuhi persyaratan dokumen sebagai berikut:

1. Luas Tanah lebih kecil atau sama dengan 600 Meter Persegi

• Sertifikat asli HGB.
• Fotokopi IMB rumah atau surat keterangan dari Kelurahan.
• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan.
• Untuk pribadi, siapkan KTP dan KK. Untuk badan usaha, siapkan Akta Pendirian Usaha.
• Jika menggunakan kuasa, sertakan Surat Kuasa.
• Surat Pernyataan bahwa tanah tidak lebih dari 5 bidang rumah disertai materai.
• Surat Permohonan kepada Kepala Badan Pertanahan.

2. Luas Tanah lebih besar dari 600 Meter Persegi

Untuk luas tanah lebih dari 600 meter persegi, persyaratannya sama seperti di atas. Akan tetapi, bentuk permohonannya adalah Konstatering Report di BPN.

Pilih Hak Guna Bangunan atau Hak Milik?

Dalam bisnis properti, baik HGB maupun SHM menawarkan keuntungan tersendiri. Misalnya, Anda bisa mencari info properti Makassar berdasarkan status bangunan. Dari sini, Anda bisa mendapatkan properti berstatus Hak Guna Bangunan yang menguntungkan untuk bisnis. Selamat mencoba!