Apa Itu Akta Jual Beli (AJB)? Fungsi, Cara Buat, & Contohnya

Saat membeli atau menjual properti, Anda wajib mengetahui dokumen penting apa saja yang harus ada. Kelengkapan dokumen ini tidak hanya untuk memudahkan kelancaran transaksi, namun juga keamanan kepemilikan properti.

Akta jual beli atau AJB adalah bukti transaksi jual beli properti yang wajib Anda dapatkan. AJB berfungsi untuk menghindari penipuan dan memastikan transaksi jual beli yang sah.

Berikut penjelasan lengkap mengenai AJB yang perlu Anda ketahui.

Apa Itu AJB?

Akta jual beli atau AJB merupakan dokumen peralihan kepemilikan suatu bangunan atau tanah yang memiliki dasar hukum. Pihak yang menerbitkan dokumen, yaitu PPAT (Pejabat Pembuatan Akta Tanah) atau notaris.

Khususnya notaris yang sudah mendapatkan izin dinas resmi dari pemerintah. Sehingga, bukan sembarang notaris.

Setelah melakukan transaksi jual beli tanah atau bangunan, Anda akan diminta untuk membayar pajak atas transaksi tersebut. Jenis-jenis pajak tersebut meliputi NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak), PPh (Pajak Penghasilan), dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

Mengingat AJB adalah dokumen resmi, maka prosedur pembuatannya harus dilakukan oleh penjual dan pembeli. Kedua belah pihak menandatangani akta tersebut langsung di depan notaris.

Penting untuk Anda ketahui, bahwa dokumen AJB bukanlah sertifikat atas kepemilikan tanah atau properti. Oleh sebab itu, supaya Anda memiliki legalitas hukum atas kepemilikan tanah atau bangunan, maka harus membuat SHM (sertifikat hak milik).

Fungsi AJB

Anda yang belum pernah melakukan transaksi properti mungkin masih bingung mengapa harus membuat akta jual beli. Silakan simak fungsi AJB sebagai berikut:

1. Bukti Sah

Fungsi AJB adalah sebagai bukti sah bahwa Anda pernah melakukan transaksi jual beli properti dengan pihak yang bersangkutan. Apabila ada pihak lain yang menggugat properti tersebut, maka Anda bisa menunjukkan akta jual beli yang Anda miliki.

Seandainya hal tersebut tidak bisa selesai secara kekeluargaan, Anda bisa membawanya ke ranah hukum. Akta jual beli yang Anda miliki akan menjadi bukti kuat dan memiliki kekuatan dasar hukum. Hal ini tentu dapat mengurangi resiko kerugian bagi pihak yang melakukan transaksi jual beli.

2. Dasar Landasan bagi Penjual dan Pembeli

Saat menjual atau membeli properti, kedua pihak tentu mempunyai tugas dan kewajiban masing-masing. Fungsi AJB ini bisa menjadi landasan agar kedua pihak yang terlibat transaksi memenuhi kewajiban dengan baik.

Dengan adanya poin-poin yang jelas mengenai apa saja kewajiban yang harus dipenuhi keduanya, tentu akan membuat proses transaksi lebih lancar dan aman. Anda sebagai penjual atau pembeli tidak akan mengalami kerugian jika sudah memenuhi kewajiban yang disepakati bersama.

3. Menjual Ulang Properti

Fungsi ketiga AJB adalah untuk memudahkan Anda jika ingin menjual kembali properti yang Anda miliki. Mengingat dokumen ini penting, pastikan Anda segera mengurusnya. Apabila sewaktu-waktu ingin menjual properti, Anda hanya perlu melengkapi dokumen lainnya.

4. Bukti untuk Pertanggung Jawaban

Apabila salah satu pihak yang terlibat transaksi jual beli tidak memenuhi kewajibannya sebagaimana yang sudah menjadi kesepakatan bersama, Anda bisa menuntutnya. Anda bisa menggunakan AJB sebagai bukti dan menunjukan kewajiban apa saja yang belum dipenuhi.

Cara Membuat AJB

Bagi Anda yang ingin segera membuat akta jual beli tanah, maka bisa mengikuti beberapa prosedur di bawah ini:

A. Menyiapkan Dokumen

Langkah pertama membuat AJB adalah menyiapkan semua dokumen yang diperlukan dari penjual dan juga pembeli, sebagai berikut:

• Dokumen Penjual
• Sertifikat tanah asli
• Fotokopi KTP
• Fotokopi buku nikah bagi yang sudah menikah
• Bukti pembayaran PBB tahun terakhir
• Fotokopi KK (kartu keluarga)
• Fotokopi NPWP
• Dokumen Pembeli
• KTP (fotokopi)
• Buku nikah untuk yang sudah menikah (fotokopi)
• NPWP (fotokopi)
• Kartu Keluarga (fotokopi)

B. Mendatangi Kantor Notaris/PPAT

Setelah semua dokumen dari kedua pihak sudah lengkap, maka bisa mendatangi kantor notaris atau PPAT. Pastikan Anda mendatangi kantor notaris yang berada di wilayah sekitar lokasi properti yang dijual belikan. Silahkan serahkan dokumen yang Anda bawa, agar petugas segera memprosesnya.

C. Pemeriksaan Sertifikat

Langkah berikutnya untuk membuat AJB adalah notaris melakukan pengecekan sertifikat tanah dan PBB. Kegiatan ini untuk memastikan bahwa properti tersebut memiliki kepemilikan yang jelas dan tidak dalam sengketa.

Selain untuk mengetahui keaslian sertifikat, pengecekan ini juga bisa mengetahui apakah sertifikat tersebut bebas dari penggunaan sebagai jaminan pinjaman.

D. Tanda Tangan

Apabila semua dokumen yang Anda serahkan lolos pengecekan, maka notaris akan membuatkan akta jual beli. Selanjutnya, notaris akan meminta Anda dan pihak yang bersangkutan melakukan transaksi untuk tanda tangan. Proses menandatangani dokumen ini juga harus melibatkan saksi minimal dua orang.

Setelah proses menandatangani dokumen selesai, Anda pun sudah memiliki akta jual beli tanah resmi. Biaya yang harus Anda bayarkan setelah membuat AJB adalah 1% dari harga transaksi properti.

Contoh AJB

Umumnya, akta jual beli tanah memiliki kop surat yang menunjukkan identitas notaris atau PPAT. Kop surat tersebut akan memuat nama notaris, alamat kantor, nomor dokumen, dan tanggal pembuatan. Selanjutnya, Anda akan mendapati kesepakatan dengan beberapa poin. Agar tidak bingung, silakan lihat contoh berikut:

Apa Beda AJB dan SHM?

Agar tidak bingung dengan perbedaan AJB dan SHM, langsung saja simak pembahasannya berikut ini:

1. Pengalihan Hak dan Kepemilikan Tanah

Masih banyak yang belum terlalu paham mengenai perbedaan AJB dan SHM. AJB adalah dokumen yang menjadi bukti atas pengalihan kepemilikan properti dari hasil transaksi jual beli. Sedangkan SHM berupa sertifikat kepemilikan resmi atas tanah atau bangunan.

2. Diterbitkan oleh Lembaga yang Berbeda

Seperti yang sudah disampaikan pada pembahasan di atas, akta jual beli tanah dibuat oleh notaris atau PPAT. Seorang PPAT harus melalui proses pengangkatan terlebih dahulu dari BPN (Badan Pertanahan Nasional) hingga memiliki legalitas dinas.

Untuk membuat sertifikat tanah, pihak yang memiliki properti harus mendatangi kantor BPN dan PPAT. Hal ini karena hanya BPN yang memiliki kuasa untuk menerbitkan sertifikat tersebut.

3. Masa Kegunaan

Mengingat AJB adalah hanya dokumen yang menjadi bukti sudah melakukan jual beli tanah, maka memiliki masa kegunaan tidak sepanjang seperti sertifikat tanah. Sedangkan sertifikat tanah sebagai bukti sah atas kepemilikan properti yang bisa Anda wariskan ke generasi selanjutnya.

Apabila ada pihak yang tiba-tiba menggugat atau ingin mengambil properti Anda, namun Anda sudah memiliki sertifikat, maka bisa memiliki bukti kuat untuk mempertahankan properti tersebut. Sebaliknya, jika Anda tidak punya sertifikat dan hanya memiliki akta jual beli saja, tentu akan menjadi bukti yang lemah.

Sudah Paham dengan AJB?

AJB adalah salah satu tips membeli rumah yang wajib untuk Anda penuhi, agar transaksi lancar dan aman. Anda harus memilih kantor PPAT yang dekat dengan lokasi properti saat akan membuatnya. Misalnya Anda membeli properti Makassar, maka bisa mencari lokasi PPAT melalui info properti Makassar.