Bagaimana prosedur balik nama rumah?

Pertama adalah mengurus semuanya secara mandiri atau meminta bantuan PPAT untuk pengurusan balik nama rumah.

Berapa biaya untuk balik nama rumah?

Jika mengurus secara mandiri, maka biaya yang Anda butuhkan adalah biaya balik nama rumah + biaya sertifikat. Jika menggunakan PPAT maka biaya yang Anda butuhkan adalah biaya notaris dan PPAT + biaya pengecekan sertifikat + biaya balik nama rumah ongkos AJB.

Apa saja syarat untuk mengurus balik nama rumah

Sertifikat tanah asli yang dimiliki pihak penjual, Fotocopy KTP dari pihak pembeli dan penjual, Fotocopy Kartu Keluarga, Bukti pelunasan Surat Setoran BPHTB, Fotocopy Akta Jual Beli, Formulir permohonan balik nama yang lengkap dengan tandatangani pihak pembeli dan Bukti Pelunasan SSP PPh.

Siapa yang menanggung biaya balik nama rumah?

Bea Balik Nama adalah biaya yang bebannya menjadi tanggungan pembeli saat proses balik nama sertifikat Hak Milik dari Penjual.

Dapatkan update dan promo properti terbaik di Makassar

Info Properti Makassar

28 December 2022

Cara Hitung Biaya Balik Nama Rumah dan Komponennya

5 min read

Biaya Balik Nama Rumah Pengertian hingga Cara Menghitungnya

Ketika membeli rumah, satu hal yang tidak boleh terlupakan adalah mengurus sertifikat rumah tersebut. Hal ini untuk menghindari adanya sengketa atas rumah tersebut di masa depan. Untuk pengurusannya sendiri ada biaya balik nama rumah yang perlu Anda pahami.

Sertifikat ini sendiri akan menjadi bukti kuat atas kepemilikan properti tersebut. Ketika pengurusan balik nama ini selesai, maka hal tersebut akan membuktikan jika properti tersebut sudah sah menjadi milik Anda.

Daftar Isi

Pengertian Biaya Balik Nama Rumah

Jika dilihat dari pengertiannya, Bea Balik Nama atau BBN adalah biaya yang harus dibayar ketika seseorang mengganti nama pemilik yang ada pada SHM dari suatu properti. Biaya ini akan muncul setelah semua transaksi properti terjadi dan selesai.

Proses balik nama sendiri penting dilakukan untuk memastikan jika properti tersebut adalah milik Anda

Komponen Biaya dalam Balik Nama Rumah

Pada prosesnya, biaya balik nama rumah ini sendiri terdiri atas beberapa komponen yang tidak bisa dipisahkan satu sama lain. Komponen tersebut adalah:

1. Biaya Pengecekan dan Penerbitan AJB

Komponen pertama yang Anda perlukan ketika mengurus kepemilikan baru atas rumah adalah mengurus AJB. Nilai AJB sendiri antara 0,5 sampai 1 persen dari total nilai transaksi.
Untuk angka pastinya, maka Anda bisa menanyakan langsung ke kantor PPAT atau Notaris yang Anda pilih. Dalam hal ini, semakin besar nilai transaksi, maka semakin besar juga biaya AJB yang perlu dikeluarkan.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Komponen lainnya yang juga termasuk ke dalam biaya balik nama rumah adalah BPHTB. Besaran untuk biaya ini sendiri adalah 5 persen dari harga rumah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP.

Nilai NPOPTKP sendiri berbeda-beda tiap daerah. Misal, jika Anda beli properti Makassar, maka besaran nilai ini akan berbeda jika Anda membeli di daerah lainnya, tergantung perkembangan ekonomi daerah tersebut.

3. Biaya Pengecekan Keabsahan Sertifikat Tanah

Hal lainnya yang juga akan menjadi komponen dalam biaya balik nama rumah adalah biaya pengecekan keabsahan sertifikat tanah. Biaya ini sendiri akan Anda berikan ke Badan Pertanahan Nasional.

Nantinya, ketika Anda menyerahkan berkas pengurusan sertifikat, maka akan ada petugas dari BPN yang melakukan pengecekan atas keabsahan sertifikat tersebut. Tujuannya adalah memastikan status rumah dan memastikannya terbebas dari sengketa. Besaran biaya ini sendiri adalah Rp50.000,00.

4. Biaya Pelayanan Balik Nama

Komponen lainnya yang juga Anda perlukan ketika akan mengurus balik nama rumah adalah biaya pelayanan balik nama. Untuk biaya ini sendiri, rumus penghitungannya adalah Nilai Jual Properti dibagi dengan 1000.

Prosedur Balik Nama Rumah

Setelah mengetahui banyak hal tentang komponen dan biaya balik nama rumah, mungkin Anda juga masih bingung tentang prosedur untuk melakukan balik nama rumah itu sendiri. Sebagai bagian tips membeli rumah, berikut adalah beberapa pilihan prosedur yang bisa Anda lakukan untuk mengurus semua proses balik nama:

1. Menggunakan Jasa PPAT

Untuk sebagian orang, proses pembuatan sertifikat dan balik nama cukup menguras waktu. Oleh karena itu Anda bisa menggunakan jasa PPAT atau notaris.

Opsi ini sendiri merupakan pilihan yang tepat, jika Anda sibuk atau belum paham cara mengurus balik nama rumah. Jika Anda menggunakan pilihan ini, maka akan ada biaya tambahan untuk membayar jasa notaris tersebut.

Nantinya, Anda hanya tinggal menyerahkan beberapa persyaratan dan semua prosesnya akan diurus oleh notaris yang ditunjuk. Berikut adalah beberapa persyaratannya.

Sertifikat asli milik penjual atau pemilik sebelumnya
Fotokopi KTP penjual dan pembeli
Fotokopi KK
Bukti pelunasan SSP PPh
Fotokopi Akta Jual Beli
Bukti pelunasan surat pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan
Formulir permohonan balik nama yang telah ditandatangani pihak pembeli

Nantinya, notaris akan mengurus semua prosesnya. Mulai dari pembuatan AJB, lampiran berkas ke BPN, dan lainnya. Anda hanya tinggal menunggu prosesnya selesai dan mengambil sertifikat tersebut di notaris yang sudah Anda tunjuk.

2. Mengurus Secara Mandiri

Proses lainnya yang juga bisa Anda gunakan adalah dengan mengurus secara mandiri. Ini merupakan opsi jika Anda sudah paham semua prosesnya. Opsi ini juga akan membutuhkan lebih sedikit biaya.
Meskipun prosesnya Anda lakukan sendiri, namun Anda tetap harus ke notaris untuk pembuatan AJB. Syarat-syarat untuk membuat AJB, yaitu:

Fotokopi KTP penjual dan pembeli
Fotokopi KK
Sertifikat Asli dari rumah tersebut
Fotokopi NPWP
Bukti pelunasan PBB
Surat pernyataan jika rumah tersebut milik pribadi dan tidak sedang berada dalam sengketa.

Nantinya pemilik rumah juga harus membayar PPh 2,5 persen dan juga membayar BPHTB. Setelah AJB selesai dibuat, maka langkah selanjutnya adalah mendatangi kantor BPN. Syarat yang harus dibawa adalah:

Formulir permohonan yang sudah diisi lengkap dan bermaterai
KTP dan KK (Asli dan fotokopi)
Sertifikat rumah asli
AJB asli dari kantor PPAT
SPPT dan PBB
Bukti SSB BPHTB
Bukti pembayaran saat melakukan pendaftaran

Selanjutnya, Anda hanya tinggal menunggu hingga proses pembuatan sertifikat tersebut selesai.

Cara Menghitung Biaya Balik Nama Rumah

Dengan memperhatikan semua komponen tersebut, maka sebenarnya Anda sudah bisa memperkirakan berapa besaran biaya untuk melakukan balik nama rumah. Sebagai contoh, berikut adalah cara menghitung biaya balik nama rumah secara manual dengan memperhatikan komponen yang telah disebutkan sebelumnya.

Anggaplah Anda membeli sebuah properti Makassar dengan harga Rp500.000.000,00. Untuk wilayah rumah tersebut, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah sebesar Rp60.000.000,00. Maka, besaran biaya dan contoh perhitungannya adalah sebagai berikut:

Biaya Pengecekan dan Penerbitan AJB. 0,5 sampai 1 persen dari nilai jual properti, berarti biaya yang diperlukan Rp2.500.000,00 sampai Rp5.000.000,00.
Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). 5 persen dari nilai properti dikurangi NPOPTKP. Maka, perhitungannya 5% x (Rp500.000.000,00 - Rp60.000.000,00) = Rp22.000.000,00.
Biaya Pengecekan Keabsahan Sertifikat Tanah. Besarannya senilai Rp50.000,00.
Biaya Pelayanan Balik Nama. Nilai jual properti dibagi 1000, sama dengan Rp500.000,00.
Dengan semua komponen tersebut, maka total biaya yang perlu dibayarkan antara Rp25.050.000,00 sampai Rp27.550.000,00.

Sudah Paham Cara Menghitung Biaya Balik Nama Rumah?

Jadi, biaya balik nama rumah adalah biaya yang perlu Anda bayar ketika membeli rumah dari pemilik sebelumnya untuk mengganti nama kepemilikan yang ada di SHM. Beberapa komponen biaya yang perlu Anda bayar, yakni biaya pengecekan dan penerbitan AJB, BPHTB, hingga biaya pelayanan balik nama.